日々つれづれ

また、別のポケットを持っているということは本業に対しての姿勢も変えてくれます。極端かもしれませんが、ボランティア的な精神で臨めます（笑）。人と接することができて、色々な経験をさせてもらってお金まで貰える・・・それだけに感謝です。色々な仕事上のトラブルも神が与え給うた試練と割り切れます。これが生活を支える不可避の選択肢だと考えると全てが辛く感じられるはずです。

以上、長々と書き連ねましたが、なにも人に勧めている訳ではありません。あくまで私自身の初心の立ち位置を書き留めておきたいとの想いから始めたものですが、今後も続報等あれば差し障りのない範囲でこのブログ上にも報告させて頂きます。

（完）

８．さいごに

以上のような理由から私はサラリーマンとしての恩恵にまだまだしがみつくつもりですが、収入源の全てをサラリーマンとしての収入に頼るのは心理的にもややキツイものがあると考えるようになりました。なにしろ、そう簡単には辞められません。私は本業とは別の収入ルートを得るということは双発の飛行機に乗っていることに近いと考えています。仮にどちらかのエンジンが故障してももう片方でなんとか飛行することができるからです。

もちろんいざという時のためにお金をいっぱい貯金しておくというリスクヘッジ策もあります。ただ、この手法は双発エンジンというよりグライダーとして滑降するのに近く、いつかは地面に落ちます。出力は低くてももう１つエンジンがある方が私は安心だと考えます。まぁ実際にはたくさんお金を稼いでもたくさん使って貯蓄ゼロという方も少なくありません。さながらジェットエンジンで低空飛行をしているようなもので、ちょっとした何かの拍子で家計破産となる可能性が高いといえます。

言い換えるなら経済的自由をゴールとする場合、資産額の積み増しはあまり意味を成さないと考えます。資産から得られる不労所得が支出を上回る・・・これを目指すのが理想形といえます。

（続く）

(5) 次に繋がる？

今回の経験を糧に次なる不動産投資に繋げていきたいという思いは当然ながらあります。（単純に今回購入した物件と同条件であればもう１つ保有しても悪くはないと考えています）ただ、それでもなるだけ借金はせずに今回の投資の収入増をプラスのサイクルとして回していければと考えています。

まぁ、この点は気分屋ですのでこの先どう心境が変化するか分かりませんが・・・突如としてローンで家を買うかもしれません（笑）。ただ、その場合も今回購入した物件を保持していれば月々の住宅ローン分は今の物件が支払ってくれる計算になります。

（続く）

先日、ＭＳマネーに掲載されていた「人的資本」というコラムを読んで「あぁ、なるほど！」と思いました。

すなわち「人的資本」とは年収÷長期金利で表されるもので、わかり易く例を挙げると年収450万の個人の「人的資本」は現在の金融環境（長期金利＝2％で仮定）では、450万÷2％＝2億2500万円の評価になるというものです。単純に2億2500万円を定期預金して毎年450万円の利息が入るのと同じ感覚なわけです。

私はこの記事を読んでサラリーマンとしての人的価値に改めて感嘆しましたが、同時に不動産投資の場合、駐車場で年利5％、アパートで年利10％と仮定すると、450万の年収を得るための資産がそれぞれ9000万、4500
万となることに着目しました。つまり長期金利前提と比較して圧倒的に不動産投資で稼ぐ方がスピード感があるのです。

（続く）

(4) サラリーマンのありがたみ

別に今回不動産投資を始めたからといって本業（サラリーマン）を辞めるつもりは毛頭ありません。むしろサラリーマンの利点が肌身にしみて分かるようになりました。

① ボーナス

将来的に不動産投資の規模を増やして賃料収入のみにて月３０～４０万を稼ぐことはさほど難しくないと考えています。ただその場合、年収で３６０～４８０万。突発的な出費を考えるとサラリーマンとしての賞与収入はやはり馬鹿にできません。サラリーマンやっててよかったと思える瞬間です。

② 健康保険、厚生年金、福利厚生

健康保険は会社の所属する健康保険組合に加入していますし、厚生年金は会社との折半で実際に個人が払っているのは半分に過ぎません。もし会社の庇護を離れると、これらの負担が増えたり、将来貰える保険料が減額されてしまいます。そしてなにより社宅から出て行かねばなりません（笑）。

③ 社会的信用

私は今回の取引に際してローンは組んでいませんが、サラリーマンだからローンが組めるというケースは多々あります。なにせ仮に不動産収支が赤字になってもサラリーマンであれば給与から補填できるからです。専業大家として法人化して経営するという選択肢もありますが、そうでなければいわゆる大家業は傍からみればただの無職ということになります。

（続く）

７．実際に始めてみて

その後、一時は２０台中１６台（空き４）まで落ち込んだ空き状況も現在は１９台（空き１）にまで戻しました。そこで、実際始めてみての印象を簡単に述べたいと思います。

(1) 給料以外の収入源

本業であるサラリーマンとしての給与以外に収入源があるというのはいいものです。額的には妻がパートに出て稼ぐのと大差ない金額ですが、幼い子供が４人いる我が家ではそれもままなりませんし、そもそも無理に妻に働かせるつもりもありません。今回の不動産投資のよい点は土地は２４時間３６５日文句も言わずに働いてお金を稼いでくれることなのです。

(2) 年金、保険（生命・失業）的な役割

不動産投資には年金や保険の効果もあります。なにしろ自身は働くことなく定期的な収入が入るので、リタイヤした時やなにかの都合で働けなくなった時もある程度安心です。
　　　
特に年金については夫婦２人が老後に必要な生活資金は通常38万円/月と言われている一方、もらえる年金は23万円/月程度と推測されます。差額の15万円/月が不足してくるのですが、今回の物件の不動産収入によりほぼ充足される計算になります。年金支給額については過度な期待は禁物ですが、こと老後資金については、計算上「アガリ」の状態に近くなりました。

(3) 財務、宅建、税金の知識

身銭を切って勝負している以上、この点は人並みに勉強しました。ただこの分野は非常に汎用性が高いので仕事や株取引にも応用できると考えています。またせっかく勉強したので、資格取得にも挑戦してみようかと考えています。

（続く）

(3) いざ契約

今回の土地の売主は資産家の老婦人で相続対象となるお子さんもおられず資産を売却して現金化したいとのことでした。高齢ということもあり交渉に際して売主と直接会話することはなく常に不動産業者を介してのやりとりでしたが、代金引渡しに際して初めて相対することとなりました。

この時の先方（売主）の要望が代金は現金で受け取りたいとのことでした。なんでも銀行振込みにするとそれを嗅ぎつけた銀行側からのセールスが激しいとのこと。う～ん現金でそんな大金持ち帰ってどうするんだろ？疑問は尽きませんが、こちらとしては電子決済（振込み）でないことから、事前に銀行側に対して現金の用意を依頼するハメとなりました。

また、決済場所については銀行（都市銀行）の一室を借用することを強く要望しましたが、ローン契約を伴わない場合、場所は貸せないとの回答でした。結局一般客が行き交うロビーで現金授受をするハメとなり、先方（非常に上品な印象の老婦人でした）には大変申し訳なく感じました。これまで多額の現金を預けていたメインバンクではありましたが、これを機に今後付き合い方を改めようと固く心に誓ったのです。

結局色々あったものの現金引渡しは無事成功しました。ただ、実際に紙袋に入れられた現金の重さにはシビれました。

（続く）

この点は株式投資にも共通しますが、本などでいくら勉強しても実際身銭を切って勝負する切迫感・学習速度とは比較になりません。よくあらゆる投資に対してなんら経験することもなく否定的な意見ばかりを口にする批評家気取りの方がいますが、漕ぎ出さないと何も始まらないのです。そして大海に向い漕ぎ出すのは非常な勇気がいるものです。私も最終的には始める前からアレコレ考えるのはこの辺にして、実際に動きながら対処していこうとハラをくくることにしました。借金しているわけではないので失うものは自己資金の範囲内・・・そう、最後はハラをくくるしかないのです。

もっと言えば仮にマイホームを建てるという選択をした場合、先に説明した転勤、リストラ、近隣トラブル等のリスクを全て引き受けるということになります。加えて住宅ローン前提の場合キャッシュが入るのではなく、出ていく選択をする訳ですから、そちらの方がよほどリスキーと考えます。一念発起してマイホーム購入を決意した知人には「へぇ～、よくぞ決断したね」と応えるのが私の常です。別にイヤミとかではなく心の底からそう思うのです。

（続く）

② 購入後に地価が下落するのでは？

これについては充分想定されます。なにせ日本は少子化社会・・・都心部等の人気エリアを除けば地価が逓減傾向になることはまず間違いありません。ただ、この点は５年も保有すれば５００万超の純益が見込まれることを念頭に、いくらなんでもそれほど急激には地価下落はないだろうとハラをくくることにしました。

その他にも「地震で土地が崩壊するのでは？」とか「不動産業者は詐欺師ではないか？」とか「いわく付き（例えば売主が暴力団関係者）の物件ではないか？」とかそれこそ「空が落ちてくる的」な邪念が頭を駆けめぐりましたが、結局最後は「逡巡しても始まらない（それ自体が機会損失）、これくらいのリスクなら引き受けてみよう」いうことでハラをくくることにしました。

（続く）

(2) 心の問題

理屈の上では充分やっていけると判断しても、額が額なので心理面での葛藤がその後もありました。おおよそ以下のような内容で心のせめぎあいが続いたのです。

① 購入後に契約解除が発生するのでは？

最も大きいのがこの悩みです。実際に広告売り出し時に２０台中１９台が埋まっていましたが、その後契約の解除が続き、一時は１６台にまで落ち込みました。契約前ならともかく正式な契約後に契約解除の知らせを聞いた際はかなり心理的にも動揺しました。

しかし、この点はエクセルシートで収益分析を行い、最悪２０台中３～４台の契約であっても固定資産税分には相当するため、赤とならないという理由からハラをくくりました。また、地方の場合、生活と車が密着しており、夫婦共働きで車２台所有という世帯が少なくありません。たとえこの先、ガソリン価格の高騰や景気後退に至っても車社会の現実がそうそう変わるものではなく、駐車場需要は継続して保たれると判断しました。

また、検討時に購入予定地の１０mほど先の駐車場を潰してサブリース型のアパート（ワンルーム１４戸、駐車スペース２台）の建設が予定されていることが判明しました。ライバルとなる駐車場が減り、新たな駐車場需要が見込まれるというこの事実が意思決定を後押ししたことはいうまでもありません。

（続く）